10 consejos para alquilar mi piso

"Necesito consejos para alquilar mi piso" es una búsqueda que se repite con frecuencia en Google... y en las llamadas que reciben nuestros agentes. Alquilar una vivienda es fácil si sabes cómo hacerlo. Por ello, hemos preparado esta guía con los 10 consejos principales que debes tener en cuenta para alquilar con éxito tu vivienda. En este post aprenderás, entre otros aspectos, a valorar tu vivienda en relación a su mercado, anunciarla eficientemente o la importancia de un contrato bien redactado. ¡Un buen alquiler empieza con una buena estrategia comercial!

10 consejos al alquilar un piso

1. Estudia el mercado. ¿Qué ofrece tu vivienda?
2. Acierta el precio.
3. Pon anuncios de calidad.
4. Encuentra el inquilino adecuado.
5. Conoce la normativa/ley.
6. Redacta un buen contrato.
7. Pide una fianza coherente con el perfil del inquilino y las calidades de los pisos.
8. Realiza mejoras en la vivienda.
9. Sé un buen propietario.
10. Acude a un (buen) profesional.

Cosas a tener en cuenta al alquilar un piso

Estudia el mercado. ¿Qué ofrece tu vivienda?

Tu vivienda debe ser interesante por sí misma... y en relación al mercado que la rodea. ¿Por qué alguien debería alquilar tu piso antes que valorar otras opciones? ¿Qué tiene tu vivienda que las demás no? Lo primero que debes hacer para conseguirlo es estudiar a fondo el mercado. Bucea entre portales inmobiliarios, detecta patrones y carencias y valora si puedes hacer que tu piso sea la mejor opción para las personas que buscan.

No es lo mismo alquilar un estudio de 40m2 que un piso de 120m2 con 4 habitaciones. Todo tiene su público y se puede alquilar, pero es importante perfilar bien la relación entre precio, producto y condiciones antes de ponerlo en el mercado.

Acierta el precio

Si has hecho bien los deberes, tu estudio de mercado te habrá aportado también una visión global de los precios que rondan las viviendas de la misma zona que la tuya. Sabemos que es TU piso, que lo tienes muy cuidado y que, para ti, no hay ninguno remotamente parecido, pero es mejor que vayas aparcando tu amor ciego por él y le des la dimensión (económica) que le corresponda. Si te pasas de precio, nadie lo querrá (o te harán contraofertas que te indignarán... "¡pero cómo se les ocurre ofrecerme 200€ menos por MI piso!") y te tocará rebajarlo progresivamente hasta que alguien lo acepte; y si te quedas corto, tendrás una avalancha de peticiones y, aunque lo alquiles con rapidez, siempre tendrás la sensación que puedes estar perdiendo dinero mes a mes.

Como ves, tras un precio hay muchas razones, pero debes afinar bien la cifra para que tu anuncio se ubique bien en el mercado porque ese precio va de la mano de otra variable muy importante: el tiempo. Si arrancas con un precio fuera de mercado, tu piso pasará semanas o meses vagando entre portales, bajando posiciones y quemándose sin recibir contactos. En ese caso, sé razonable, actúa rápido y rebaja el precio en consecuencia. Muchos propietarios nos lo reconocen: "fue uno de los mejores consejos para alquilar mi piso."

Pon anuncios de calidad

Llegó la hora de ponerle el lacito y colocarlo en el escaparate. El anuncio en portales es crucial para que el potencial inquilino se proyecte en tu vivienda, porque lo de pegar un papel en cada farola, con la foto en blanco y negro y los números de teléfono recortados, jamás fue buena idea. Dividiendo en 2 grandes bloques, debes clavarlo en:

1. Los textos: información completa y veraz que describa todos los detalles de tu piso en alquiler, incluso (y sobre todo), aquellos que no sean demasiado favorables si los hay. Hay que ser honesto en la descripción y evitaremos sorpresas. Ni textos de 2 líneas ni 200, por favor. Evita los juicios de valor a no ser que aporten un valor añadido a la información. Ni qué decir de la corrección ortográfica. Incluye las condiciones asocialas al contrato de alquiler y el perfil de inquilino deseado.
2. Las fotos: entre 15 y 20 imágenes serán suficientes para mostrar tu vivienda al completo. La vista, al navegar por un listado de propiedades inmobiliarias, va primero a la foto y luego al precio. Si consigues material gráfico de calidad (con buena iluminación natural, estancias ordenadas y limpias a la vista, que hagan que el inquilino quiera estar allí) la gente abrirá tu anuncio seguro. A día de hoy, la cantidad de anuncios con fotos movidas, oscuras y redundantes aún es enorme. Aprovecha y ve un paso por delante de ellos. Y si subes un tour virtual 360º de tu vivienda, mejor que mejor.

No olvides ser constante en la respuesta a las demandas de información. El mercado del alquiler es ágil e intenso. Si no respondes hoy, ¡mañana puede ser tarde! Y por cierto: si anuncias como particular prepárate para recibir tropecientasmil llamadas de agentes inmobiliarios en búsqueda de material para su cartera.

Encuentra el inquilino adecuado

Uno de tus mayores quebraderos de cabeza como propietario es dar con un inquilino que cuide tu casa como si fuera suya, pague puntualmente y sea cordial y respetuoso con la comunidad de vecinos. Se acordarán de ti con frecuencia si no es así. Más allá del trato personal y las sensaciones que vayas teniendo con los posibles candidatos, es imprescindible comprobar la solvencia económica del candidato y un certificado de solvencia como Garantify o Okify. Hablaremos de la fianza más adelante. Como particular el proceso puede ser algo más incómodo, pero es una práctica común (e imprescindible) entre las agencias inmobiliarias.

Y si dependes mucho de los ingresos obtenidos a través del alquiler, es recomendable que contrates un seguro de impago de alquiler, que te asegurará el cobro mensual de la renta y cubra los gastos judiciales y vandalismo en caso que, a pesar de las precauciones, todo salga mal.

Tu vivienda debe ser interesante por sí misma... y en relación al mercado que la rodea. ¿Por qué alguien debería alquilar tu piso antes que valorar otras opciones?

Conoce la normativa/ley

Hay una clara normativa, articulada en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en cuanto a la duración del contrato o la fianza mínima. No intentes colar cláusulas abusivas porque te puede salir el tiro por la culata. A destacar:

• La duración pactada inicial en los contratos actuales de vivienda habitual es de 5 años, obligatorios para el propietario, si este es una persona física. Si la propiedad recae en una sociedad (persona jurídica), la duración mínima es de 7 años.
• El propietario debe cumplir la totalidad de la duración pactada, a menos que necesite recuperar la vivienda para su propio uso o el de un familiar de primer grado de consanguinidad (hijos, padres o hermanos). Este escenario debe estar previsto en el contrato de arrendamiento y debidamente incorporado en la cláusula que define su duración.
• La ley establece que el inquilino sólo estará obligado a cumplir los 6 primeros meses de contrato. A partir del séptimo mes podrá cancelar el contrato avisando con 30 días de antelación. No obstante se pueden pactar penalizaciones por cancelación anticipada.
• Las condiciones del alquiler sólo se pueden revisar cuando haya terminado la duración inicial pactada en el contrato de arrendamiento, una vez comunicada al inquilino la intención de no renovar el contrato en las condiciones recedentes. Lo que sí se puede actualizar cada año es la cuota de alquiler según la variación interanual del IPC/IGC.
• Los contratos de arrendamiento están sujetos al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo pago y liquidación es responsabilidad del inquilino. En algunas comunidades, como Cataluña, esta tasa está bonificada al 100%.
• En el arrendamiento de viviendas los gastos de comunidad y el IBI suelen quedar a cargo del propietario. No obstante, es recomendable que queden debidamente detallados y desglosados en el contrato de alquiler.

Redacta un buen contrato

Existen modelos de contratos de alquiler fácilmente accesibles, pero llegados a este punto concreto recomendamos encarecidamente considerar el asesoramiento de un profesional. Te ayudará con todos los trámites necesarios, alquilando tu piso de forma segura hasta la entrega de llaves. No olvides hacer un inventario de la casa si no está completamente vacía. Haz fotos a los electrodomésticos y de todo aquello que te pertenezca y quieras conservar. Este inventario deberá ser firmado por propietario e inquilino. En Monapart recomendamos alquilar las viviendas sólo con los electrodomésticos básicos: fogones de cocina, campana extractora y horno. Es preferible facilitar un tiempo razonable de carencia a los inquilinos que no dispongan de los otros electrodomésticos habituales (nevera, lavavajillas, microondas, lavadora, secadora) para que puedan comprarlos de la marca y calidad que ellos deseen y queden como propiedad del inquilino. De esta manera se evitan discusiones sobre quién es el responsable de las reparaciones.

La LAU establece que el inquilino debe hacerse cargo del mantenimiento, no obstante el arrendador debe responsabilizarse de aquellas reparaciones grandes (costosas) que no sean atribuibles a un mal uso por parte del inquilino y de la sustitución del electrodoméstico en caso de que no sea reparable. El estado y la antigüedad del electrodoméstico al inicio del contrato de arrendamiento influirán en la atribución de responsabilidades ante cada incidencia.

Pide una fianza coherente con el perfil del inquilino y las calidades de los pisos

Monapart recomienda solicitar una fianza equivalente a dos mensualidades de la renta establecida en el contrato de arrendamiento. Si la vivienda cuenta con acabados o equipamientos de alto valor, es recomendable pedir una fianza de tres meses (el máximo que permite la ley actual). En este caso es fundamental especificar la fianza deseada dentro de las condiciones anunciadas de la vivienda, de modo que se eviten malentendidos al respecto.

Realiza mejoras en la vivienda

Haz una puesta a punto de todo aquello que honestamente no esté en el estado que alguien que entra a su nuevo hogar espera encontrar. La relación propietario-inquilino que está cerca de establecerse va para largo, así que más vale que ganes puntos desde el principio, porque lo hará todo mucho más fácil en el futuro. Una inversión muy rentable, ¿no crees?

En Monapart pedimos que la vivienda se entregue habiendo realizado pocos días antes una limpieza en profundidad que incluya los interiores de cajones y armarios, así como los interiores de los electrodomésticos (campana extractora, horno y microondas). También aconsejamos retirar antes de la entrega aquellos muebles y objetos que no formen parte del contrato de arrendamiento. En general es muy recomendable pintar la vivienda entre un inquilino y el siguiente, sobre todo cuando el contrato ha durado varios años. Si es el caso, en el contrato haremos constar que el piso está “recién pintado” y el color de las paredes.

Sé un buen propietario

La fama siempre se la suele llevar el mal inquilino, pero malos propietarios también los hay, y muchos. Todo inquilino tiene derecho a vivir con dignidad y que atiendan sus dudas y quejas. El buen propietario es cordial, responde rápido, sabe escuchar y es flexible en la negociación. Lo sabes: al inquilino se le va a estropear la nevera, y te tocará ser honesto para discernir si es por culpa de su antigüedad o por un mal uso. Todo son detalles que suman (o restan...). Piensa que, si todo va bien, vas a tener un mismo inquilino por un lustro, que te paga un alquiler mes a mes, puntualmente. Poca broma.

La relación propietario-inquilino que está cerca de establecerse va para largo, así que más vale que ganes puntos desde el principio, porque lo hará todo mucho más fácil en el futuro.

Si estás empezando en esto, lábrate buena fama de propietario, los inquilinos te recomendarán y todo será más fácil en el futuro. Y si pasan los meses y la situación te supera, un buen servicio de gestión patrimonial que te administre el piso puede ahorrarte muchos quebraderos de cabeza...

Acude a un (buen) profesional

En Monapart te damos las herramientas y el conocimiento para entender cómo funciona el sector inmobiliario, pero siempre estaremos aquí si nos necesitas. Entendemos que para alguien que recién empieza, cumplir con los 9 puntos anteriores, aunque sobre el papel parece factible, en la práctica implica altas dosis de habilidad, paciencia y, por qué no, suerte. Si pones tu vivienda en manos de un buen profesional se encargará del proceso de inicio a fin, ayudándote a tomar las decisiones más importantes como pueden ser el precio y las cuestiones contractuales. Sabrá, además, hacer fotografías que realcen tu vivienda y lo publicará de la mejor manera posible en los principales portales inmobiliarios. Gestionará las demandas y los posibles candidatos, analizarán su solvencia y te ayudará a encontrar al mejor inquilino para ti.