¿Comprar casa o no comprar? Qué hacer cuando un "amigo" te pide consejo (Parte III)
Hoy culminamos esta trilogía de artículos con la parte más emocionante de todas. Te explicamos qué comprobaciones legales debes hacer para que todo llegue a buen puerto para tu amigo (y si has llegado hasta aquí en cualquiera de los formatos sugeridos en qué hacer cuando un amigo te pide que le asesores en la compra de un piso, parte I y II, los artículos previos, ya no deberías dudar de vuestra amistad). Aquí van las 10 comprobaciones básicas:
1. ¿Es el vendedor el propietario real? Parece una pregunta obvia, pero cuidado. Cuando la intermediación la realiza una agencia inmobiliaria presuponemos que la agencia ha realizado esta comprobación, pero justamente el otro día cayó en mis manos el contrato de esa inmobiliaria tan moderna del dinosaurio que habla de los agentes “tradicionales” del jurásico y me di cuenta de que ellos no comprueban nada. En cambio, nosotros lo primero que hacemos es comprobar que todo está en orden para que la vivienda se pueda vender con normalidad.
Lo de los duros a cuatro pesetas está más vigente que nunca en esta época de moderneces molonas. En fin, que para comprobarlo debemos pedir una “Nota Simple” al Registro de la Propiedad. Se puede hacer on-line en www.registradores.org y cuesta menos de 10€. Merece la pena para evitar frustraciones y pérdidas de tiempo. Todas las personas que aparezcan como propietarios deberán firmar todos los documentos vinculados con la venta (reserva, arras y, obviamente, compraventa ante notario).
2. ¿Tiene la vivienda alguna carga que nos deba preocupar? El mismo documento que nos sirve para comprobar la titularidad nos aporta también otras informaciones muy relevantes: si está hipotecada por algún banco, si hay algún embargo en proceso derivado del impago de impuestos o la hipoteca misma, si hay alguna servidumbre relevante... Las cargas viajan con la vivienda y por eso, deberá quedar bien definido cómo y cuándo se cancela cada una de ellas.
3. ¿Es correcta la descripción registral? Seguimos dentro de la nota, pues en ella se describe cómo es la propiedad físicamente. En un porcentaje muy elevado de los casos, encontraremos diferencias entre la realidad y lo que consta en el registro. Esto es especialmente habitual en fincas antiguas, ya que probablemente la vivienda ha sufrido reformas. No debe preocuparnos mucho, aunque sí que es bueno comprobar que las lindes estén bien descritas.
4. ¿Cuál es la superficie real? La nota registral también nos da información sobre la superficie de la vivienda, aunque es muy posible que difiera de la realidad, especialmente en fincas antiguas. Al final lo importante es contrastar y comparar la superficie “registral” con la superficie “catastral” (que podremos obtener en la Sede Electrónica del Catastro) y la superficie “útil” que explicita la “Cédula de Habitabilidad” (otro documento que debemos requerir y comprobar que no esté caducado).
Cuando vayamos al notario a firmar, éste nos dirá que independientemente de lo que ponga en todos los documentos, lo que compramos es lo que vimos (lo llaman “cuerpo cierto”, un palabro que da bastante repelús, ¿no?) y que no vamos a tener derecho a reclamar nada si realidad y documentación no se corresponden. Cuando se negocia un precio de compra, muchas veces el vendedor ha valorado en función de la superficie y el precio del metro cuadrado en la zona. Pues bien, alucinarías con la creatividad de vendedores y agentes inmobiliarios a la hora de decidir qué superficie se utiliza para valorar y anunciar la propiedad para su venta: superficie construida, superficie útil, superficie real, superficie construida con elementos comunes, superficie construida con elementos comunes y el 100% de patios y terrazas... Chi lo sa! Pues ya que somos arquitectos, no está de más que le hagamos un levantamiento a nuestro amigo para que sepa qué superficie real está comprando. Así podrá negociar con conocimiento de causa.
5. ¿Cuál es la eficiencia energética? En general todos ignoramos bastante la información que aporta este documento, porque lo cierto es que las fincas antiguas sacan mala nota. Pero viendo el precio cada vez más alto de los suministros energéticos y el calentamiento global, quizás ha llegado el momento de valorar bien aquellas viviendas que sacan buena nota, ¿verdad?
La vivienda debe disponer de su Certificado de Eficiencia Energética para que el comprador pueda saber a qué se enfrenta.
6. ¿Hay alguna afectación urbanística? Cuidado porque mucha gente no comprueba nada y, si algo puede impactar de verdad en el valor de una propiedad, es esto. Atención porque cuando vaya el tasador, éste sí que lo comprobará y aunque tú decidas que la afectación no tiene importancia, puede que el banco no quiera financiar la compra. Cada ayuntamiento pone esta información a sus ciudadanos de una manera diferente, por ejemplo, en Barcelona está el PIC.
7. ¿Hay concordancia entre usos administrativos, urbanísticos y reales? Puede ser que estés ante una planta baja urbanísticamente comercial y que, en realidad, se haya adaptado a vivienda. Incluso puede que esta propiedad disponga de cédula de habitabilidad, pero ante la administración estés comprando un local comercial. Ya hace años que la Cédula de Habitabilidad dejó de acreditar el uso residencial de la propiedad. Esta comprobación la deberemos hacer contrastando la información de la Sede Electrónica del Catastro y la Nota Simple.
8. ¿En qué situación de conservación está el edificio? La inspección ocular es importante y nos dará muchas pistas sobre el tipo de comunidad de propietarios, pero en el año 2011 se aprobó una ley que obliga a todos los edificios a pasar una inspección técnica periódicamente. Deberemos exigir el certificado que acredita si el edificio donde se encuentra la vivienda ha pasado la inspección o, en su defecto, qué inversiones puede requerir para poner al día sus fachadas, cubiertas e instalaciones. Atención porque muchas veces la vivienda se ha valorado sin tener en cuenta el edificio donde se encuentra. Más información sobre este tema aquí.
9. ¿Qué tal la “comunidad”? Pues sí, la “comunidad” es importante. La mayoría de viviendas se encuentran en edificios plurifamiliares, de modo que aparte de comprar el piso, compras un porcentaje de participación en un edificio que, como todo, tiene su pasado. Lo que es obligatorio por ley es que el vendedor acredite que está al día de sus obligaciones con la comunidad a nivel de pagos, pero no está obligado a explicarte “dónde te metes”. En este ámbito lo básico es: saber cuáles son los costes corrientes, prevenir los que puedan ser extraordinarios, que seguramente llevarán años hablándose en las reuniones de vecinos. Para ello, podemos pedir y leer con atención las últimas actas de las reuniones ordinarias y extraordinarias de la comunidad.
10. ¡Y, cómo no, los impuestos! La tenencia de una vivienda tiene un solo impuesto directo: el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles). No suele ser muy elevado, comparado con otros países y además en la mayoría de municipios se puede pagar en cómodos plazos trimestrales y por medio de recibos domiciliados. Hay que ver qué fácil nos ponen esto de pagar impuestos: retenciones en las nóminas, IVA incluido en todo lo que consumimos… y el IBI domiciliado. Esta comprobación la podemos dejar para el final y delegarla al notario, que se conectará telemáticamente al ayuntamiento (en los municipios grandes) para comprobar que el vendedor ha pagado religiosamente su impuesto. Tienes que saber que a pesar de que el IBI se paga por trimestres, se devenga el 1 de enero de cada año, de modo que la ley obliga al vendedor a tener liquidado el impuesto del ejercicio fiscal en el que se transmite la vivienda.
* * *
Lecturas relacionadas:
Qué hacer cuando un amigo te pide… que le asesores en la compra de un piso (Parte I)
Qué hacer cuando un amigo te pide… que le asesores en la compra de un piso (Parte II)
